众所周知，信托是一种高收益理财方式，但信托投资门槛也比较高，常见信托起投门槛为100万，因此很多人在买信托时首先都是考虑信托产品的安全性。信托公司在发行信托产品之前为了使信托更加安全，设置了抵押物，土地抵押就是一种比较常见的增信方式，那么有土地抵押的信托就安全吗？关于这个问题下面就为大家详细解读。
土地抵押是一种常见，也是一种比较可靠的增信措施，一般一款信托产品的土地抵押率低至30%～50%，那么这款信托产品相对安全发生风险的概率较小。但土地抵押也不是万能的，即使有土地抵押增信措施，信托产品也存在一定的风险性。
一、抵押土地评估风险
首先土地抵押率需要第三方公司对土地的价值做一个评估，用信托融资金额除以土地评估值就得出土地抵押率，一般在30%～50%，这个数值越低越安全。但是大家别忘记了，土地的价值是由第三公司评估，其真正的价值仍是一个参考值，其中并不能完全排除评估机构为了利益有非法操作的行为。
土地质押通常牵涉土地所在地的房地产市场状况，投资者最好对当地房地产市场有所了解，有条件的投资者甚至可以对抵押土地进行实地勘察，而不能光听信被信托公司“收买”的评估公司。
二、抵押土地的变现能力
土地抵押是信托产品的一种增信措施，是在融资方无法还款的情况下，将土地拍卖将拍卖的钱还给投资者，从而达到弥补投资者损失的目的。但土地是一种大宗商品，一旦融资方发生无法还款情况进行清偿，短时间很可能无法找到合适的买家，这样势必造成抵押物出现因急于变现带来的折扣风险。
另外，融资人到信托公司申请办理抵押贷款的土地，多数是处于城市有规划但尚未大规模开发的土地。由于所处地理位置偏僻，此类土地在变现时有较大难度。
三、土地闲置2年将被无偿收回
土地闲置一年需缴纳土地闲置费，闲置二年可能被无偿收回，而信托一般以2年期为主，须特别留意开发商资金链状况，谨防开发商资金面恶化造成土地闲置2年的极端情况。
四、土地信增房屋优先偿权问题
土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押。但对于新增房屋，质押权人却没有优先受偿权。
根据《担保法》第三十五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
综上所诉土地使用权是比较特殊的一种抵押物，虽然能给信托产品带来很高的增信措施，但其中各种风险仍不能忽视。对于信托产品来说遇到最主要的安全问题在于融资方，融资方是信托产品的唯一还款来源，选择一个优质的信托产品首先要考虑的融资方实力，如果融资方实力信誉可靠，那么这款信托产品是一种可靠的选择。
以上就是关于“信托土地抵押”增信措施安全的相关介绍，如果大家对信托还有其他的问题，可以点击关注我或在评论区告诉我，对于大家的问题我会以专业的信托知识一一为大家做出解读。
