物流地产这一概念最早是在上世界80年代，由美国公司普洛斯率先提出并实践，是指根据客户需求，选择合适的地点建设、运营与管理专用物流设施，如物流园区、专业仓库、标准仓库、配送中心、分拨中心等，并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施的经营模式。物流地产是工业地产的细分领域，也是传统物流仓储功能和服务的延伸业态。
克而瑞研究中心将目前房企布局物流地产分为四种模式。
第一种由房企主导运营，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产。
第二种房企通过收购参股物流企业，布局物流地产。
第三种是房企与物流企业合作。
第四种则是房企与电商企业达成战略合作。
尽管相比国外市场来说，我国的物流地产行业起步晚，但是近几年，受益于国家政策支持、电商渗透率上涨等因素，物流地产成为了“新蓝海”，成为许多投资者关注的焦点。不少电商、物流、房地产等领域的大公司纷纷布局，期望通过物流地产获得可观的收益，分摊经营风险，同时完成资本闭环。
一、迎风而起的物流地产
1、房企篇
住房市场的调控与资金链的压力，让很多房企开始拓展除了传统地产业务之外的多元机会，以期能实现企业的长久经营。像商业、金融、旅游、教育、以及最近大热的养老等领域，都有房企涉足，伴随着电商产业的发展，也有一些企业瞄上了物流地产这一新兴领域，或单打独斗，或合纵连横，创造出一片百花齐放的房企“变形记”。
1）万科
前段时间，万科发布了2021年年报，年报显示，其中物流业务营收31.6亿元，同比增长68.9%。2015年，万科成立物流独立品牌“万纬物流”，正式进军物流地产，经过6年的发展，已跻身行业第一梯队。截止2021年，万纬物流业务布局46城，仓储规模破1100万㎡，冷链园区36个，仓储项目151个，已形成全国性高标仓储和冷链物流网络，服务1000余家品牌。
图源万纬物流官网
万科在物流地产上的“野心”不仅仅只是线下的‘攻城略地“。2018年，万科联合国内财团收购开头提到的物流地产“奠基者”——美国普洛斯，并以21.4%的股份，成为普洛斯第一大股东。
19年万纬物流ABS获深交所受理，这个名叫“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”的债券产品，拟发行金额5.73亿元。20年6月，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式。
图源万纬物流官网
通过物流地产+金融，万科在房企钱荒的大背景下，拓展融资渠道，以资本来撬动物流地产市场；同时不断学习普洛斯在物流资产证券化的先进经验，试图打造一个“开发、管理与基金运作”的完美闭环，最终实现轻资产、高周转，让公司规模滚雪球般快速提升。
2）远洋资本
去年4月，远洋资本成立全资子公司“远洋物流”，同样以独立的品牌形象，正式发出进军物流地产的信号，但其实远洋对物流地产领域的布局早在2016年就已经开始了。
根据“人民资讯”报道，2016年，远洋集团首次触电物流地产领域，成为中国物流资产控股有限公司在港交所H股IPO的基石投资者。2018年起，远洋设立多支物流地产基金，并于2021年3月完成一支规模为5亿美元的物流地产基金募集，主要投资于国内的高标仓库、冷链仓库等现代物流设施。
除了借助资本迅速切入，远洋还自主开发不少物流地产项目。2018年10月26日，远洋集团首个物流地产项目——远泉嘉兴南湖汽车零部件金融物流产业园开工奠基。该项目由远洋集团旗下远洋资本、物流管理公司上海远瀚物流有限公司共同投资运营，远洋资本全权统筹物流地产平台的开发。
图源远洋物流官网
截止2021年，远洋物流已投资管理30余个物流地产项目，覆盖国内10余个重点城市，服务于京东、阿里等多个零售、物流以及制造类企业，运营以及开发高标仓库规模超过400万平方米。
除了万科、远洋，还有许多知名机构纷纷加入战局，富力、绿地、碧桂园……房企们试图通过自己的方式，抢占“物流地产”这块香饽饽，同时为自己的多元化发展找到一条新路径。
2、电商篇
与房企试图通过物流地产开辟“第二发展曲线”不同的是，电商企业通过跟房企合作布局物流地产领域更多则是基因决定的。下面我们要聊的这几家就是一边持有、开发、租用、管理物流设施，一边用科技为传统物流领域赋能，实现精细化运营，从而完成物流供应链数字化战略升级，支撑企业在电商行业的持续发展，同时还能够服务于日益增长的消费者需求。
1）阿里
作为阿里旗下集仓储、物流、供应链于一身的服务商，菜鸟一直通过租用、自建、合作等方式，持续壮大自己在物流地产领域的地位。2017年8月，菜鸟网络与荣盛发展签订了《战略合作意向协议书》，双方将以物联网、大数据、云计算、网络金融为核心，打造智慧物流科技园区。
图源菜鸟官网
阿里发布的2022财年二季度财报显示，截至2021 年 9 月30 日，菜鸟直接运营着超过 300 万平方米的跨境物流仓库，分布在欧洲、东南亚、澳洲、南美等全球各地区以及中国的保税区。
2）京东
京东从 2007 年自建物流体系，同年成立京东物流，14年之后，京东物流在香港上市。根据MLC产业研究室统计显示，截至2021年底，京东物流在全国运营着超1300个仓库，1700多个云仓生态平台合作云仓，仓储管理总面积约2400万平方米。还研发推出了天狼、地狼、分拨墙、视觉挑选等多项智能仓储产品。
图源京东物流官网
根据罗戈网的消息，京东通过旗下子公司——京东智能产业发展集团（京东产发）增持中国物流资产9.9亿股股份，以65.67%的持股比例，对中国物流资产实现绝对控股。
京东产发成立于2018年，是京东集团旗下提供基础设施资产管理与综合服务的子集团，主要业务为工业园及物流物业。而此次增持的中国物流资产是我国本土最大的物流基础设施开发商及运营商之一，在19个省份或辖市的38个物流园拥有179套营运中的物流设施，总建筑面积为540万平方米，强强联合之下，京东在物流地产的版图将进一步扩张。
图源京东物流官网
不仅如此，近几年，京东产发通过轻重结合的运营模式，已完成了三支物流地产基金的募集。这种运营模式不但帮助京东产发提高了资金周转率，还能帮助其在物流地产领域实现快速扩张。
如果说房企给物流地产补充了更多成熟的项目经验，提升了物流设施项目建设的整体效率，那电商企业就是给这套系统增添了更多数字化色彩，5G、智慧供应链、智能仓储……电商企业通过自己掌握的第一手消费者需求，创造着一个又一个新技术，来满足消费者百变的个性化需求，这些新技术的加入也给物流地产赋予了更高的长期价值。
不仅是自带物流跟地产基因的电商企业、房企野心勃勃想要赶上物流地产的春天，大展身手，还有诸如平安、百联等金融科技、零售的机构也不约而同地开始动作。
2015年初，平安不动产宣布正式成立物流地产事业部并开展物流地产业务，同年10月，平安集团与美国Blumberg Investment Partners合作，合作内容涵括多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。另一方面，作为碧桂园的第二大股东，平安还支持碧桂园购买中集产城25%的股份，而中集产城业务以产业地产开发与运营为主，在全国10个城市拥有产业园区。
二、机遇与挑战并存
1、前景广阔
经济发展、居民收入增加带来的消费升级让我们拥有全球领先的电商行业发展水平，也带来了物流地产的蓬勃发展，物流地产不仅是物流行业的新蓝海，还有希望成为房企们转型升级的新引擎。
2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，方案指出，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接；《“十四五”冷链物流发展规划》曾提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地。
第一太平戴维斯在其最新的《中国物流地产》报告里指出“政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过降低物流成本、为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。”
同时，报告里还指出“人均拥有甲级物流设施方面，日本为0.2平方米，美国为0.8平方米，澳大利亚为1.3平方米，相比而言，我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，未来仍存广阔的增容空间。”
2、时机跟定位都很重要
只是前景广阔不代表物流地产是一个只要进来了就能飞起来的风口。
物流地产是一个对资金、管理、运营甚至金融项目运作等各个方面都有极高要求的领域，先入局的强势企业极易形成规模化优势。目前我国的物流地产也正呈现“一超多强”的趋势，万科控股的普洛斯以30%左右的市场份额，稳坐霸主地位，下面则紧跟万纬、宇培、嘉民等机构。
由于物流地产整个产业链分工明确，从投资开发到项目建设再到后期运营管理、基金运作等各个环节都需要不同角色（目前有：物流商、房地产开发商、基金机构、电商企业等）充分发挥所长才能顺利推动实施，这也对跨产业的参与方之间的协作关系提出了很高的要求。
旺盛的市场需求、可观的投资回报率将吸引更多资本涌入，愈演愈烈的关注跟舆论也容易让资本忽视掉物流地产作为重资产运营，投资周期长、资金投入大等现实问题。
大浪淘沙始见金，万科、碧桂园、绿地等房企是否能通过物流地产开启新加速，阿里、京东、苏宁等电商企业是否能借助物流地产进一步提升市场份额，将是一个长期挑战。
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