战争与瘟疫从来就是改变人类历史进程的两大因素，这次也一样。
现今，风高浪急有可能影响全球的金融危机的诱因，可以说是三分天灾、七分人祸，也许它们天生就是一对孪生兄弟，时时彼此同在。
从特朗普时代开始，“美国第一”的产业和外交政策开启了扰乱了全球产业链先例，中美贸易战大幅提高的关税，最后推高了美国本土的产品价格，最终落在了消费者身上，加上俄乌战争导致粮食、燃料等大宗商品供应紧张，又加重了物价的增长。继而出现美联储去年持续8次加息操作，但这种只是扬汤止沸，并非釜底抽薪的做法，效果可想而知。
新冠疫情和俄乌战争叠加效应，不因疫情消退在我们的视野消失，而是渗透和漫延至生活的各方面。三年的疫情同样改变了白领一族的办公方式，人们已经习惯在家远程这种新的办公模式，懒于回到那种需要大量通勤时间聚集式的商业写字楼。
疫情过后，居家办公以及混合工作模式，对办公室地产基本面存在持续的负面影响。去年美联储的暴力加息之后，华尔街的空头们就将最大的火力狙击，集中到了办公楼地产，和相应的不动产投资信托基金（简称REIT）。瑞信表示，由于利率不断上升，商业地产的利率上限继续上升，这意味着商业地产贷款的新估值可能会更低，而这些贷款背后的商业地产抵押品可能已经贬值。
美联储加息风暴似乎形成了一个恶性传导链：先是加息引爆币圈，币圈和高息引爆区域性银行，如今区域性银行的危机正蔓延至商业地产。
疫前，银行商业地产贷款利率非常低，办公楼需求旺盛，投资者大量持有此类资产债券或直接持有物业，去年开始，利率上升对估值产生重大影响。近期，由于贷款余额超过了地产的价值(即物业价值低于欠款，香港俗称的“负资产楼宇”)，写字楼房东交还钥匙也是常见。
商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）拖欠率在2023年2月环比跃升18个基点，而过去 12 个月中，多户住宅和办公室的拖欠率增幅最大，偿付危机一触即爆，连黑石这样的大型投行都出现资金兑现困难，可想众多的美国中小银行情况是多么令人沮丧。
而美国商业地产80%的贷款来自规模较小的区域性中小银行，这些银行为了自救，难免会收缩资产，导致供严重大于求的局面，市况交投冷淡，流动性紧张直至枯竭。
根据有关投行测算，美国小银行目前的储备金水平已经跌至能容忍的最低水平，抵御坏账的能力大幅降低。
如果小银行危机持续蔓延，在不久的将来，商业地产会爆发偿付危机，商业地产领域的债务违约一旦集中爆发，首当其冲要倒霉的就是这些区域性银行。两者将进入相害的恶性循环之中，最终互相爆雷。
当地时间22日，在银行业诚惶诚恐的情况下，美联储出乎大家所料，继续去年3月以来第九次加息，这个火星是不是点燃商业地产雷区的导火线？全球都拭目以待。
本文作者：易税通首席经济师 Mr. Mark
