跨国投资房地产是高净值人士资产配置的重要方式，也可能是洗钱、避税的一种方法。有谓“道高一尺 魔高一丈”。近日，经济合作与发展组织（经合组织）发布了《提高不动产国际税收透明度报告（2023）》，首次揭示了跨境不动产持有量的持续增长趋势。这引发了对不动产涉税信息交换的重要性讨论，以应对跨境不动产投资的税收透明度挑战。在这一背景下，经合组织倡议建立不动产涉税信息交换共同标准，以推动不动产涉税信息交换制度化、规范化和常态化。
根据经合组织的调查数据显示，纳税人跨境不动产持有量不断攀升，涉及的数额巨大。例如，在法国，2011年—2019年，非居民投资者在该国持有住宅的比例增长了50%。到2019年底，此类不动产的总价值已高达1250亿欧元。在迪拜，2020年非居民投资者在不动产市场中的交易金额占据了27%的比例，交易总额约为1439亿美元。同时，通过离岸公司进行的不动产投资也在迅速增长。以英格兰和威尔士为例，截至2018年1月，非居民投资者持有的不动产价值达到3590亿美元。据估计，英国流入避税天堂管辖区的资金中，约有1/4被投入到不动产领域。
这种趋势引发了对税收透明度的担忧，因为跨境不动产投资常被用作逃避税收的手段。投资者往往通过少报或隐瞒境外不动产信息来规避纳税义务，导致税收漏税问题。为解决这一挑战，提高不动产税收透明度变得势在必行。
当前，征税权通常取决于税收协定，但存在双重征税的风险。投资者可能通过复杂的金融手段和隐瞒不动产信息来规避税收。因此，建立不动产涉税信息交换共同标准至关重要。通过借鉴成功的国际税收透明度框架经验，可以有效提高不动产领域的税收透明度。
在国内层面上，确保收集和报告涉税信息的准确性和可靠性至关重要。各辖区税务部门应加强信息获取方式的可靠性，积极与合作辖区进行信息交换，确保信息的准确性和完整性。此外，建立一个通用的信息技术架构和数据格式，使信息交换更加高效和便捷。
在国际层面上，建立高效的信息交换机制是关键。各辖区应采取有效的信息共享模式，包括交换模式和直接访问模式，以促进信息共享和合作。同时，建立统一的国际信息技术格式，确保信息的一致性和安全性。
为实现不动产税收透明度的长期目标，需要采取短期战略和长期结构性改革相结合的方式。短期战略可以依托现有基础设施，通过改进信息交换操作框架和引入标准化的信息技术格式，提高不动产涉税信息交换的效率。长期结构性改革则需要制定更有效的信息交流方法，包括共同报告和尽职调查规则，以最大程度改善信息交换的局限性。
总的来说，建立不动产涉税信息交换共同标准是提高税收透明度的关键举措。通过借鉴成功的国际税收透明度框架经验，各国可以有效应对跨境不动产投资的税收透明度挑战，促进税收公平和合规，进一步加强国际税收合作，实现全球税收治理的持续发展。
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本文作者： 易税通首席经济师 Mr. Mark
