我们发表的第一份报告我们商场是不是死了在2016年底系列，以破产和倒闭，重创美国零售在2017波之前。在一系列的报告已经在我们的最广泛的阅读，在18个月以来我们出版的第一批，已经改变了很多在美国的零售业，从大关店程序由梅西和JCPenney的破产申请由玩具“R”我们，rue21，邦顿。在这份报告中，我们提供多要求包裹系列，期待未来的各种变化，我们希望看到在美国的商场在接下来的五年。
在我们以前的报告系列中，我们注意到，面对挑战，商场的分布是不均匀的，因为他们往往集中在表现最差的购物中心：
在我们的第一份报告我们注意到，至少有30%的国家的商场需要关闭。商场是从–D在零售房地产行业分类，以每平方英尺销售额（与商场排名最高）。我们预计关闭集中在较弱，区域C和D商场。270类商场只占市场的20%，但他们占据了近72%的所有商场销售。商场出租率仍然很高，特别是在目的地的超级地区购物中心，它被定义为800000平方英尺或更多。截至2017第四季度，超级地区购物中心看到一个94.5%的入住率，而区域商场看到一低，91.3%率，根据国际购物中心协会（ICSC）。在我们的二报告在这个系列里，我们注意到，传统的封闭的商场主要集中在服装，80%–90%平方英尺致力于百货商店和专卖店。据介绍，nonretail / nonrestaurant租户占据了13.3%的空间区域商场截至2017年初，从10.5%到2012。在超级地区购物中心，这个数字从10.8%上升到10.5%在同一时期。
我们还讨论了在另一个报告，从这一系列独立的美国零售房地产变革的挑战：什么是零售的启示？回顾我们的砖和砂浆的零售趋势。读者可能有兴趣在我们的每周开的商店和Closures Tracker，太，一周的系列，我们已经在2017年4月出版。
在未来五年购物中心：从服装重点零售和服务生态系统
在未来的几年里，许多商场将重塑他们的产品，并摆脱对服装店聚集在百货商店锚更多样化的网络，包括非纤维零售商关注的焦点，休闲娱乐商户，事件和弹出式空间，和企业服务提供商。我们希望看到的：
多品牌零售，包括从线上到线下和较高比例的非纤维租户如杂货店。更多的休闲、娱乐和餐饮服务，迎合消费者持续偏好休闲服务消费实物商品的费用。更多的空间分配给时间有限的事件和弹出式商店设计用于驱动刺激消费者，尤其是年轻人，他们往往会优先考虑质量的经验。释放的空间的迁移到电子商务重新用于nonretail使用如共享办公空间。购物中心空间最大化的价值在商场把它的一些nonretail目的如公寓楼。
下面的图形说明的变化，我们希望看到。
怎样的需求会变的2023：五的预测
在这一系列的报道，我们注意到，在已经影响了我们的购物中心的变化的驱动程序。在下面的章节中，我们展望未来五年，使五的预测重大的变化，将影响需求的类型和数量的空间提供商场。
1。一个在五家百货店将关闭
美国零售业似乎将在百货业进一步下降了。我们预测，1100–1200百货商店可能接近2017和2023之间，五分之一减少总部门存储号码。
我们的估计系数在苯教吨最近破产，假设一个长期奋斗，大百货连锁店将关闭在未来五年的意义，我们承担全部关闭将由非常薄弱的零售商，而不是反映全线裁员驱动。然而，我们也估计，中端市场链，已经关闭了一些门店将关闭一些额外的位置。我们期待那些将要关闭的部分高端零售商已经发展他们的店屋地在非常有限的开口数偏移。
启示
如此规模的倒闭表明，许多商场将由2023看一封锚店平均。然而，一般认为，门店的关闭将是均匀分布的，我们并不期望他们能。如Bon-Ton的破产将影响所有类型的位置，不分青红皂白，但幸存的百货公司将实施关闭程序的选择性。这些程序可能在低流量区域商场销售密度较低的比高档商场虽然零售商可以选择减少昂贵的旗舰规模更大的影响
我们已经看到如梅西放在更加强调百货零售商购物体验的质量为了维持交通，这意味着我们可以看到更好的投资百货业的焦点，在未来几年的高流量的位置更高的质量和可能的小商店。反过来，主力店的关闭将进一步削弱消费者的交通和破坏一些C和D商场的生存，威胁要发动一场低级别的区域中心关闭。扑杀百货很可能会加剧商场的极化性能。
2。消费者会将花费780亿美元再从零售服务
年复一年，美国消费者有专门的更大的总开支份额的服务和低份额的货物。我们下面的分支，表明商品支出占总支出从50%下降到刚刚超过2000和2017之间的45%。
从绝对值来看，这意味着自由裁量的零售商已经失去了数十亿美元的销售，他们会把商品与服务的平衡保持一致。
我们估计，美国的消费者花了139亿美元少品2017比他们会如果货物/服务分一直保持在2000的水平见。展望2023，我们预计消费者将转向另外一个78亿美元在消费服务的自由裁量在品的费用。这是可自由支配的开支在商品2023和看到2017份额预测股票的区别，这是45.3%，这是超过1390亿美元，消费者已经重定向远离品。
启示
美国一些最大的购物中心的业主已经向服务性消费支出结构的位移反应。他们正在建造更多的娱乐中心和休闲服务为中心，提高食品服务和零售空间的再利用，作为消费者支出成为多余的次序。
在最佳投资商场，我们期望看到消费者服务的进一步融合，如健身中心、儿童娱乐业态，随着空间分割为商业服务如coworking空间。商店面对高度的自由支配收入的竞争，购买产品会变成去商场的理由之一。
三.消费者将购买730亿美元更多值得服装在线
服装店将关闭2017，部分原因是因为消费者继续他们的支出越来越大的份额从实体店转向电子商务，迁移的趋势，预计在未来几年保持强劲。电子商务将捕获2023美国所有服装和鞋类支出超过1/3，我们估计从欧睿国际数据。这是从五分之一2017。
从绝对值来看，网上服装销售预计将超过双2017和2023之间，从700亿美元到1430亿美元，这意味着消费者将购买额外的73亿美元2023服装在线。说明转移的需求规模，我们注意到，730亿美元相当于以下在存储空间方面：
充分平均45250的服装和鞋类专卖店，以160万美元每店平均销售2017。5635百货公司，以每只1300万美元以下的百货商店和假设这些商店只卖服装的平均销售额。
这并不意味着商店的销售会秋季730亿美元，他们不会，因为总服装市场将继续增长。事实上，从绝对值来看，总的服装市场的预测大致相同数量的在线渠道的增长2023。但这意味着在商店销售的服装和鞋类将趋于平线在未来的几年里，尽管我们可能会看到间歇性负增长。
启示
商场是没有死，但是商场服装的重点可能继续面临挑战。闭包的过剩，我们看到在服装零售的2017是在网上销售的背景下上涨约20%年。如果网上服装销售的2023倍，因为他们预计，我们将见证在类物理空间进一步大幅裁员。
因此，我们希望看到一个持续的支点远离购物中心服装。我们已经看到了更大的租赁给非传统商场租户，例如杂货店、超市设置为打开一个覆盖我们购物中心今年第一家店，在纽约斯塔滕岛购物中心。电子商务零售品牌，进入实体零售增加了租户组合，虽然仍然规模有限。
服装销售在线迁移是衔接与支出向服务业的转变，而这两个趋势正在推动商场租户多样化超越传统零售类。变化的需求，商城业主寻找满足变化的需求在店内购物者的租户。
许多有远见的商场运营商和房地产的业主已经重塑他们的租户组合。这些物业公司积极应对市场变化扩大范围的住户现在而不是简单地作出反应，服装商店关闭程序和破产时看起来是最有弹性的服装市场将进一步。一个纯粹的反应策略的风险高于平均水平的空缺恶性循环，购物者的吸引力下降，降低商场交通。
4。千禧一代将控制5兆美元的消费支出
千禧一代。这一代的顶端会变成今年的38，它的许多成员已经建立了家庭，买了房子，扎根。2023，他们将走向中年，他们的消费能力会逐渐反映其成熟度。
我们估计，将会超过千户5万亿美元在五年的消费支出。这完全涵盖所有消费类别，如住房酌情购买如假期要领。2023，“千年一代”的要求将影响所有的零售和消费品行业，以及他们的需求将继续成为众多：与老一代相比，这一年龄组显示了更高的要求，方便和直接购买时，一个在零售价格低，质量的经验感兴趣，和对健康生活的兴趣更大。要了解更多关于这些趋势，看到我们对千禧一代的影响的报告杂货业，美容零售和休闲产业
我们定义千禧年出生于1980和2000之间，这意味着最一个千年的平均年龄将是33 2023。Gen Z是，出生后的2000，这意味着，2023，最早创作出将在20岁出头，将成熟的消费者。在一起，这些年轻的消费群体将占一半以上的美国人口在五年。
启示
我们看到三个重大的影响，从这些代移动舞台的中心。首先，这些消费者将燃料循环价值零售商的需求，为年轻的消费者往往有很高的期望，但瘦钱包。年轻人往往与学生债务拖累，他们往往享受不到工作的安全性和更慷慨的薪酬比上一代人在他们的年龄。因此，他们常常通过必要的节俭购物时的日常用品如食品和美容产品。这意味着我们将看到持续的节俭商店的需求在价值驱动的零售商如大卖场和pricers会反过来，适合购物中心空间燃料需求。
第二，年轻消费者熟悉数码品牌，加上“千禧一代”在实体店购物的持续兴趣，将支持在线零售商进入砖和砂浆的格式。共振，品牌如indochino男装，allbirds鞋业、Fabletics athleisurewear和光滑的美容产品似乎享有与千禧一代可能支持需求的实体店，这些品牌是开放的。
第三，消费者明显的优先级质量经验产品所有权将支持从零售到商场空间服务的转变。千禧世代作出将驱动转变消费品自主服务，支持租户组合的变化，从传统的零售商。这种转变也促使商场努力通过提供更多的体验零售比如吸引游客，时间有限的事件和弹出式商店。
5。retail-as-a-service将从传统的零售渠道中剥离170亿美元
传统零售商面临的压力来自于电子商务的竞争对手和顾客选择花更多的钱而不只是产品的经验，但也从小型的，专业的对手，蚕食他们的市场份额。在服务业和电子商务之间的腹地，是一个新的“retail-as-a-service”公司，让消费者在非传统的方式获取货物的品种，如通过订阅，出租或转售。
公司如蓝围裙，Birchbox，租金跑道，thredUP代表细分市场相对于零售总额。但是，总的来说，他们破坏了产品针对的是传统的零售支出的份额（无论是离线或在线）。事实上，我们估计，2023，美国的消费者将花费大约170亿美元在线餐包服务，美容和个人护理订阅和在线服装转售和租赁网站，并且每个部分都达到了两位数的年平均增长率在过去的五年。
启示
这些类型的零售方案仍将小鱼与零售大鱼相比，甚至2023。然而，他们将考虑对传统零售支出的进一步侵蚀。结合其他力量，如互联网的纯粹的零售商和消费经验，这些领域将继续蚕食多渠道零售商的投资份额。
此外，许多这些零售方案迅速崛起，在过去的五年。这意味着持续，比如餐包交付尚未充分测试的长期需求。但这也意味着我们可能会看到在未来五年进一步retail-as-a-service选项出现。该段提到可以由其他模型堆更多的压力对传统渠道加入。
关键点
砖和砂浆的零售将在未来五年面临重大挑战。如果，我们预计，超过1000家专卖店和电子商务的捕捉近三分之一以上的服装消费，在传统商场的影响将是巨大的。然而，正如我们已经强调了通过这一系列报告，在商场的变化将不均匀的感觉，主要有两个原因。
首先，有房地产企业之间的变化。一些最强的购物中心的运营商，如GGP和西蒙房地产集团，已经在寻求未来证明他们的中心移向新的租赁非纤维类，使空间和时间限制的事件弹出式商店，并带来了娱乐和休闲的概念作为新的锚。
其次，好的投资目的地，A和B商场很可能会继续繁荣，作为混合保费和旗舰店的平衡提供一系列的服务提供了经验与电子商务功能。总之，商场是没有死，但是持续的挑战等待着最普通、服装为主的区域购物中心。
